作者：星瀚
3月16日，A股三大股指继续下挫，上证指数下跌-3.40％，深证成指下跌-5.34％，创业板指下跌-5.90％。在大盘影响下，行业板块全线下跌，其中A股房地产板块跌幅-1.44％，在行业板块中跌幅较小。
港股方面，恒生指数下跌-4.03％，港股地产板块下跌-3.16％。
土地流转板块逆势上涨 保持强劲势头
个股方面，今日土地流转板块延续上周五逆势上涨得势头，京投发展（600683.SH）、亚通股份（600692.SH）、上实发展（600748.SH）涨停。此外，涨停的还有海泰发展（600082.SH）、绿景控股（000502.SZ）。
对于最近两个交易日A股土地流转板块的强势表现，市场观点认为受益于国务院在此前发布的《国务院关于授权和委托用地审批权的决定》。对此，华泰证券在最新的研究报告中指出，此次变化不会引发土地供应大量释放，因为各位建设用地总量的把控还在中央，而且中央还掌握着对各省级单位评价机制。此项决定的核心意义在于提高效率，解决各地基建、地产等项目用地由于审批效率、审批流程而造成的求地而不得的问题，以及优化土地结构。
固定资产投资大幅下降 房地产开发增速下降明显
宏观消息上，国家统计局今日公布2020年1—2月份全国固定资产投资以及房地产开发投资和销售情况。数据显示，1—2月份，全国固定资产投资（不含农户）33323亿元，同比下降24.5％；全国房地产开发投资10115亿元，同比下降16.3％。其中，住宅投资7318亿元，下降16.0％。商品房销售面积8475万平方米，同比下降39.9％。
统计局还于今日同步公布了70城商品房价格变动情况，其中，一线城市新建商品住宅销售价格环比持平；二手住宅销售价格环比涨幅回落0.3个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅回落0.1个百分点；二手住宅销售价格环比持平。三线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅回落0.3个百分点；二手住宅销售价格环比由上月上涨0.2％转为下降0.1％。
上述数据显示，1-2月份含房地产在内的固定资产投资下滑明显，商品房销售面积大幅下降，销售价格涨幅稳中有落，对于楼市是否继续遇冷的疑问，国家统计局毛盛勇指出，房地产行业房住不炒的定位是非常明确的，这几年市场总体平稳，稳地价、稳预期、稳房价的局面已经初步形成。此外，国家统计局投资司司长彭永涛表示，至3月底国内建筑业企业、房地产开发企业复工率将达到九成左右，比2月底有大幅提升。随着政策的推进落实和疫情的有效控制，国内投资将逐步回归常态，投资活力将进一步激发，有效投资需求将持续释放，投资有望逐步恢复向好。
个股公告方面，新力控股（02103.HK）发布正面盈利预告，公告显示，截至2019年12月31日年度股东应占净利润同比增长320％，利润增长主要因年度所交付房地产的平均售价及建筑面积增加。
万科海外（01036.HK）发布2019年度业绩公告，公告显示万科海外2019年实现收入约为2.51亿港元，增幅约为147％；毛利约1.72亿港元，同比增长118％；归属本公司股东盈利约为1.33亿港元，同比减少80.3％。
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关于终止定增，万科官方的说法是：
本次向特定对象发行股票预案公布后，公司与相关中介机构积极推进各项相关工作，并得到监管部门鼎力支持。基于当前公司A股股价处于低位，经审慎分析，并充分听取投资者意见，公司决定终止向特定对象发行股票，向深交所申请撤回申请文件。
A股股价处于低位，增发股票，会摊薄老股东利益；
按此逻辑推导，既然认为股价处于低位，那么就有必要进行回购，最好能注销股份，提高股东利益。
下图为万科A股走势图与半年开工面积叠加图比较。
2019年后半年开工面积逐年下降，股票价格随之走低。
公司的有形资产/带息债务比例尽管在行业困难重重情况下，基本维持在0.5%-0.65的区间，实属不易。当年带头喊出“活下去”口号的万科，用后视镜法则看，确实牛。这才是伟大企业具备的基本特征：不要看经济繁荣期有多赚钱，而要看经济萧条时能不能活下去。万科确实做到了。
首先，看一下上市公司货币资金情况
万科2022年拥有1372亿货币资金。其中银行存款合计1362亿，受限资金27亿多。可动用资金1345亿。上市公司手头的资金相对充裕。
其次，看经营情况
在今天万科业绩推介会上，董事会主席郁亮发表意见：
市场低迷持续了一段时间，市场情绪已经受到影响，容易出现各种“过度反应”。以新开工数来看，2021年新开工数下降11%，2022年新开工量下降40%，今年上半年继续下降约25%。如果以2020年作为基数，新开工数已经整体下降约60%，回到了2006年的水平。
“目前市场显然是跌过头了。”据郁亮介绍，目前我国城镇化率65%，这个数字如果预计达到70%，保守估计全国每年应该有10亿-12亿的新开工数才是合理水平，目前是超跌了的。
万科每股经营现金流回到了2010年-2013年水平。
每股企业自由现金流量连续两年为负，处于公司历史最低谷，2021年-3.87,2022年-2.93.（历史上2016年、2011年每股FCF为-2.11，-1.86）
对于公司来讲，确实经历了至暗时刻，跟郁亮董事长表述的契合。
最后，看公司估值情况
万科的PB处于历史低位。
总结
1、董事长表态，目前我国城镇化率65%，这个数字如果预计达到70%，保守估计全国每年应该有10亿-12亿的新开工数才是合理水平，目前是超跌了的。
2、公司财务健康，货币资金充裕。
3、公司估值处于历史低位，且股息率相对较高。
企业说：万科2018年，万科讲：“我们要活下去、活得久、活得好”。
免
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