3月30日，万科发布2021年报，实现合同销售金额6277.8亿元，营业收入4528.0亿元，归属于上市公司股东的净利润225.2亿元；财务状况安全健康，持有现金1493.5亿元，净负债率29.7%且长期处于行业低位。
2021年，在行业前所未有的震荡和调整下，万科守住了安全经营的底线，保持了“绿档”和业内领先的信用评级，经营性现金流净额连续13年为正，年末存量融资的综合融资成本降至4.1%。但万科也面临上市31年以来第三次净利下滑。
对于下降原因，董事会主席郁亮在年报《致股东》中反思了内部原因，并提出解决方案，同时他也明确表示2022年有信心实现营业收入和净利润的企稳回升。
值得关注的是，万科年报显示，其非开发业务正在进入高速发展期，在增长速度、收益表现、运营效率等方面，均位居各自所属行业前列。
在3月31日的业绩发布会上，郁亮表示，万科经营服务类业务表现很好，NIO率势头也很好，逐步形成新的利润蓄水池。“这些业务将构成万科未来的增长空间，我期待明年跟各位投资者交出一份合格的答卷。”
年内有信心实现企稳回升郁亮在《致股东》中反思了下降原因。从财务层面看，2021年万科净利润下降源于三方面，包括毛利率下降、投资收益减少和市场下行带来的计提减值。其中，毛利率下降是财务层面的主要影响因子，2021年万科整体毛利率21.8%，同比下降7.4个百分点，扣除营业税金及附加后的整体毛利率，从2020年的22.8%下降至17.2%。从结构上看，开发业务依然对公司净利润具有决定性作用。
但除了净利润下降原因之外，外界也关切万科能不能从2022年开始实现止跌企稳回升。郁亮称，万科今年的工作任务有八个字“止跌企稳，稳中提升”，这里有两个稳字，因为稳是止跌成功的标志，稳也是回升的基础，管理层有信心完成止跌企稳，稳中提升的工作任务。
郁亮的信心来自两个外部基础和三个内部基础。外部基础一方面是政策基础，对于政策郁亮抱有充分的信心，业正在回归常态，正在回归理性，过高的利润率和过低的利润率都不可持续，我们房地产行业的平均利润率水平一定也会向社会平均水平回归。
另一方面是行业基础，房地产行业仍然是一个超过10万亿级的市场，常做常有、常做常新。房地产行业常做常新是指伴随城市的发展，老百姓工作生活需求的不断多样化，围绕不动产的相关需求创新也会越来越多。房地产开发业务依然是重要的经济活动，也是万科现在和未来的主要业务。
而内部基础之一是万科的开发业务将继续保持在行业的第一阵营。2022年实现止跌企稳，未来2-3年储备有保障。万科的开发经营本部对开发业务进行集中管控和统筹管理，改变了过往的离散度问题，通过管理红利来提高整体回报。同时，万科在拥有充足的土地储备情况下，亦改变了拿地模式，始终坚持高质量投资。
2021年万科获取新项目148个，总规划计容建筑面积2,667.4万平方米，权益计容规划建筑面积1,901.4万平方米，权益地价总额约1,401.5亿元。截至报告期末，万科在建项目总计容建筑面积约10,367.0万平方米，权益计容建筑面积约6,428.4万平方米；规划中项目总计容建筑面积约4,521.7万平方米，权益计容建筑面积约2,910.1万平方米。
此外还有7100亿的已售未结收入，是2021年结算收入的1.6倍，这在未来一段时间将构成万科盈利的一个重要支撑。
推最高比例分红派息预案发布年报的同时，万科推出回购方案和上市以来最高比例分红派息预案，在兼顾企业长远发展的前提下，用实际行动保障股东的利益。
万科表示，将在未来三个月内择机开展20-25亿元回购，分红比例拟由2020年的35%跃升至50%，合计拟派发分红112.8亿元，基于当前的股价，股息率约5.1%，是目前A股中仅有的连续三十年进行现金分红的公司。
万科董事会秘书朱旭在业绩会现场表示，万科自上市以来一直坚持稳定的分红比率，未来公司会把股息分红的比例稳定在35%~40%之间，这样也有利于长期投资者规划股息的现金流入。
虽然业绩有所回调，但万科在财务方面一直保持稳健。2021年，在行业前所未有的震荡和调整下，万科守住了安全经营的底线，保持了“绿档”和业内领先的信用评级，经营性现金流净额连续13年为正，年末存量融资的综合融资成本降至4.1%。
截至报告期末，万科有息负债总额平稳且结构优，总额2,659.6亿元，同比增长2.9%，占总资产的比例为13.7%。有息负债以中长期负债为主，一年以上有息负债2,073.4亿元，占比为78.0%。
报告期内，万科完成总额为15.66亿元的公司债券发行，分两次完成总额为60亿元的住房租赁专项公司债券发行，分三次完成总额为60亿元中期票据发行，最低票面利率为3.08%；此外，公司在境外完成总额为14.45亿元的人民币债券发行，票面利率3.45%。
郁亮认为，万科长期稳健经营，领先行业的信用也是止跌企稳的内部基础之一。“这让万科有了更多的投资选择，也获得了更多的发展机会。”
2021年全年万科实现经营性现金净流入41.1亿元，连续13年为正。截至报告期末，万科持有货币资金1,493.5亿元，远高于一年内到期的流动负债的总和586.2亿元。
非开发业务驶入快速车道能让万科管理层有信心止跌企稳的另一个重要内部基础就是经营服务类业务表现很好。郁亮指出，万科为探索经营服务类业务所交的学费已基本付完，当前这些业务快速发展，NIO率势头也很好，逐步形成新的利润蓄水池。
万科很早就意识到住房需求增长不会永久持续下去，需要寻找具备长期潜力的新赛道，以保障公司发展。根据年报显示，经过八年的探索和布局，其非开发业务迎来高速发展阶段。
万物云成为行业率先覆盖“住宅服务、商企办公、城市服务”全域空间服务的公司，2021年其收入首次超过200亿元，同比增长32%。万物云已形成极强的外部竞争力，新增合约面积中外拓业务占比超七成，其中商写领域外拓楼盘占比约八成，已在广东横琴、深圳沙头、武汉唐家墩打造多个城市服务的标杆案例。
目前，万科分拆万物云境外上市已获得中国证监会受理。万物云CEO朱保全表示，公司分拆万物云上市，主要还是觉得这个“儿子”已经是成年人了，需要通过引入国内外机构投资者，进一步提高万物云的综合实力，奠定行业的领先地位，吸引和保留人才。
物流仓储抓住国家基础设施升级机遇，旗下冷链仓储位于行业首位。近三年收入复合增速52%，其中2021年收入32亿元，同比增长69%，稳定期项目NOI率达到6.5%。万纬还成功引入了GIC、淡马锡等知名机构作为战略投资者，其专业能力和市场价值受到认可。
万科泊寓已成为国内规模位于首位、运营效率较高的集中式公寓运营商。近三年收入复合增速40%，其中2021年收入同比增长14%，NOI约为5.3亿元，同比增长193%。在单房运营成本、费用率、自有渠道获客比率等方面，已建立竞争优势。除自身资产外，泊寓还为294家企事业单位的租赁住房项目提供产策、建造和运营管理服务。
商业业务方面，印力管理规模、收入、轻资产管理输出均处于行业第一阵营。近五年收入复合增速达到20%，在商业发达的长三角地区，印力在管面积处于前列。
万科认为，如果只看经营收入和利润，这些业务在今天以及未来都很难达到房地产开发的同等规模。但随着全社会收益率要求和风险偏好的下降，这些业务能产生稳定现金流的优势开始显现，以其为对象的多种类型的长期股权投资开始增加。公司投入收益将能够通过多种方式体现，一定程度上形成对业绩的支持。其基于现金流的财务价值、基于韧性和细分市场扩展的成长价值，将是万科长期价值增长的重要源泉。
“在万科38年的发展史上，我们并不总是一帆风顺的，中间出现过三次净利润下降，分别是1995年、2008年和去年，每次的下降都暴露出万科之前所积累起来的一些短板，在外部环境发生挑战的时候，这些短板积累在一起，最后以净利润下降的方式给我们敲响警钟，警醒我们始终要对市场保持敬畏之心、正视问题、对症下药、快速行动。”郁亮最后总结表示。
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股价，市值和估值是每一个在股市里面混的人所关注的，哪个更靠谱一些呢？股价和市值其实一回事，股价和股本数量相乘，就是市值，放大了多少亿倍，这是很多自媒体或者记者们的话术所在，市值千亿，一天蒸发几百亿，似乎数字越大越有分量。而估值更是不靠谱的，上市时基本都是高估，甚至需要透支未来利润，要砸钱做数据，比如注册会员数量，月活数量等等。要么低估，当被机构抛弃的时候，当业绩下降幅度比较大的时候。实时的股价就在高估和低估之间动荡起伏。
看看地产类上市公司市值在2022年半年时的市值排名，再看看三个多月之后的对比图，完全可以说，地产公司的冬天来了，市值在寒冷中瑟瑟发抖。这里还不包括曾经如日中天的恒大，当然，也可以说恒大的市值已经进入不了前十的行列，这是曾经的首富，意气风发的许老板完全没有想到的事情。
在三个多月的时间里，万科的市值缩水了790个亿，按照100天计算，每天市值跌近8个亿，已经乖乖地从老大的位置退了下来，也退出了市值2000亿的俱乐部。国企的三驾马车异常坚挺，基本上没有太多的跌幅，已经牢牢占据第一集团的位置。龙湖集团不比曾经的老大万科逊色，市值跌去了719亿。招商蛇口则是个另类，市值上涨约10%，而九龙仓则是大放异彩，市值上涨17.8%，碧桂园市值下跌64%，勇夺跌幅第一的位置。
当万科的郁亮满怀危机的喊出活下去的时候，许老板的广州恒大足球队正在中超大杀四方和亚洲赛场上横扫韩日球队呢。恒大冰泉，恒大粮油和恒大造车都多领域试水或许也是许老板应对公关的形式，甚至和宝能争夺万科的大股东位置，大手笔投资进入造车领域等等，然而现在的恒大已经到了四面楚歌的境地，由原来的买买买到现在的卖卖卖，股价定格在停牌时1.65港元的位置，市值217.9亿港元，距离32.5港元股价的最高市值4291亿差了4000个亿，现在已经到了是否活下去，许多工地能否复工的境地，同样停牌的融创中国，也是债务违约，资金链吃紧，股票市值也跌去了90%，碧桂园照比高点也跌去了92.8%。
没有对比，就没有伤害。如果比惨，没有最惨，只有更惨。看看天誉置业吧：先是从6港元跌到了1港元，然后横盘许久，现在已经跌到了0.034港元，市值仅仅是2.87亿元，这是什么概念，是各种拿地的一个零头么？花两个亿买入流通股，就可以控股上市公司？天誉创立于1996年，2006年2月天誉置业（控股）有限公司正式成立，成为香港联交所主板上市公司。天誉已打造了广州天誉半岛、广州天誉花园、广州天河威斯汀酒店及海航大厦、广州雅乐轩酒店及寰城广场、南宁天誉城、重庆天誉智慧城、昆明天誉鱼先生的社区、昆明天誉城、徐州天誉鱼先生的社区、徐州天誉鱼先生的时代、徐州天誉鱼先生的城等多个高端项目和城市地标建筑，也算是广州本土的老字号地产公司了，也有过辉煌的历史。市值跌到如此地步，让人感到唏嘘不已。
天誉置业在2019-2021三年的营收依次是65.91亿，77.02亿和76.63亿，对应的净利润7.92亿，9.51亿和-2.84亿，而2022年半年报显示，营收降到了7.99亿，亏损16.22亿，2021年半年报营收46.83亿，净利润1.98亿，然后就是美元债务违约。上市公司不分行业，股价坠落的轨迹都是相同的：营收剧减，债务违约和股价直线坠落。但在A股的跌相似乎没那么难看，但在港股则是一步到位，一天跌50%，如果不够直接跌90%---
统计显示，我国居民人均住房面积为41.76平方米，平均拥有住房3.2套，人均住房面积为111.18平方米。这个数字既包括农村，也包括农村，城镇居民平均住房面积为36.52平方米。30年的时间里，人均居住面积几乎翻了六番。也就是地产公司高速发展获取利润的黄金时代，虽然国家出台了多种抑制房价上涨的政策，但在学区房稀缺，刚需和炒房力量的合力作用下，房价就如同坐火箭般飞速上涨，从单价每平方米破万开始，相继突破2万3万5万的速度越来越快，一干房地产公司赚得盆满钵满的，所以才能看到地产公司挥动支票本开启买买买的节奏，买地，买资产，才能够开启也业务多元化和跨界投资的按钮，最后步入了如海航，苏宁等非地产公司的后尘，陷于资金链紧张和债务违约的境地都是小事，重则破产和创始人出走和失去控股权。
冬天来了，春天固然不远。而股价跌得一塌糊涂的地产类公司，还能迎来春天么？某些城市解除限购也好，鼓励生二胎也罢，提倡企事业单位团购买房等诸多刺激房价因素的推出，改变不了房子的数量和需求正在趋向、于饱和的现状，没有炒房因素的存在，房子越盖越多超过实际需求的话，想要房价不下跌都难，而房价的下跌同上涨一样，是具有传导性的。敏锐的资本市场抛弃了地产公司的时候，地产公司的股价下跌就是很顺理成章的事情。或许还会有反复和反弹，但趋势应该不变。
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